Nekilnojamojo turto pirkimas dažnai finansuojamas banko paskola, todėl nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas – taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis. Žemiau išsamiai aptarsime, kaip vyksta įkeisto turto pardavimas, kokių veiksmų reikia imtis ir kokių kliūčių galima tikėtis.
1. Kas yra būsto įkeitimas?
Būsto įkeitimas yra viena iš pagrindinių sąlygų, kai bankas suteikia būsto paskolą. Tai reiškia, kad būstas tampa banko užstatu, užtikrinančiu, jog paskola bus grąžinta. Jeigu paskolos gavėjas nevykdo savo įsipareigojimų, bankas turi teisę parduoti įkeistą turtą ir atgauti skolą.
Įkeisto būsto savininkas išlieka teisėtas turto savininkas, tačiau turto disponavimas – pavyzdžiui, pardavimas – tampa labiau ribotas.
2. Ar galima parduoti įkeistą būstą?
Taip, įkeistą būstą galima parduoti, tačiau tik su banko sutikimu. Pardavimo procesas vyksta laikantis tam tikrų taisyklių, kurios užtikrina, kad bankas galės atgauti visą arba dalį negrąžintos paskolos sumos.
Bankas, gavęs informaciją apie planuojamą pardavimą, išduoda sutikimą ir pateikia reikalavimus, kurie turi būti įvykdyti prieš ar po sandorio užbaigimo.
3. Kokie veiksmai būtini norint parduoti įkeistą būstą?
Norint parduoti įkeistą būstą, reikia atlikti šiuos žingsnius:
a) Kreipkitės į savo banką. Pirmas žingsnis – kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą. Bankas paprašys pateikti šią informaciją:
Pirkimo-pardavimo sutarties projektą arba Preliminariąją pirkimo- pardavimo sutartį su pirkėju.
Turto vertinimo ataskaitą, jei tokia yra reikalinga.
Informaciją apie paskolos likutį.
Bankas, įvertinęs turimą informaciją, išduos sutikimą parduoti turtą ir nurodys, kokias sąlygas turite įvykdyti.
b) Banko leidimo gavimas. Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip:
Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų.
Mokėjimo tvarka, t. y., kokią sumą pirkėjas turi pervesti tiesiai bankui.
Galimas naujas įkeitimas, jei pirkėjas perka būstą su paskola ir ketina naudoti tą patį būstą kaip užstatą.
c) Pirkėjo apmokėjimas ir paskolos grąžinimas.Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis. Tik padengus įsipareigojimus, bankas atšaukia įkeitimą ir pirkėjas gali įregistruoti nuosavybės teisę į Nekilnojamąjį turtą. Jei pardavimo suma viršija paskolos likutį, likusi dalis pervedama buvusiam savininkui.
4. Svarbūs aspektai ir dažniausios problemos
a) Pardavimo suma mažesnė už paskolos likutį
Jeigu parduodamo turto kaina yra mažesnė už negrąžintą paskolos sumą, procesas tampa sudėtingesnis. Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.
b) Pirkėjo sprendimas finansuoti pirkimą paskola
Jei pirkėjas taip pat perka turtą su paskola, naujasis bankas turės įtraukti šią informaciją į sandorį. Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.
c) Tinkamo pirkėjo paieška
Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis. Kai kurie pirkėjai gali atsisakyti tokio sandorio dėl papildomo sudėtingumo.
5. Kaip bankai apsaugo savo interesus?
Bankai dažniausiai reikalauja, kad visi sandorio dalyviai – pirkėjas, pardavėjas ir notarai – laikytųsi aiškiai nustatytų taisyklių. Taip bankas užtikrina, kad paskola bus grąžinta arba bent jau sumažinta iki tokio lygio, kuris nekelia papildomos rizikos.
Kai kuriais atvejais bankas gali net neleisti parduoti turto, jei pardavimo sąlygos neatitinka jų reikalavimų arba jei pardavimo suma yra per maža.
6. Patarimai pardavėjams ir pirkėjams
Pardavėjams:
Visada iš anksto informuokite banką apie planuojamą pardavimą.
Pasirūpinkite, kad turto dokumentai būtų tvarkingi.
Savo sandorio partnerius (pirkėją ir notarą) supažindinkite su banko reikalavimais.
Pirkėjams:
Jei perkate įkeistą turtą, iš anksto pasidomėkite banko procedūromis ir įsitikinkite, kad esate pasirengę laikytis nustatytų sąlygų.
Jei perkate su paskola, bendradarbiaukite su savo banku, kad užtikrintumėte sklandų sandorį.
Parduoti įkeistą butą yra įmanoma, tačiau tai reikalauja papildomo dėmesio ir bendradarbiavimo su banku. Tinkamai pasiruošus ir laikantis visų nustatytų sąlygų, procesas gali būti gana sklandus. Svarbiausia yra iš anksto informuoti banką, aiškiai apibrėžti pardavimo sąlygas ir įsitikinti, kad visi dokumentai yra tvarkingi. Taip užtikrinsite, kad tiek jūs, tiek pirkėjas pasiektumėte abipusiškai naudingą susitarimą. O geriausiai būtų kreiptis į Nekilnojamojo turto agentūrą.
Comments